EXCLUSIVO – Condomínio de luxo na antiga Cata: R$ 1,7 milhão por lote e problemas

O projeto de transformação da antiga Companhia da Amazônia Textil de Aniagem (Cata) em um luxuoso condomínio horizontal em Belém tem gerado expectativa e controvérsia em igual medida. O Ver-o-Fato obteve informações de que a maioria dos lotes, em área de 77 mil metros quadrados, já foi negociada e cada unidade vendida por aproximadamente R$ 1,7 milhão. Ou seja, com a venda dos lotes, o faturamento deve alcançar R$ 108, 8 milhões.

No entanto, a falta de progresso no desenvolvimento físico e nas aprovações regulatórias tem sido uma fonte de frustração para os compradores, segundo desabafo de alguns contemplados.

O empresário responsável pelo empreendimento, Jorge Helder Oliveira Silva Filho, admitiu ao Ver-o-Fato que ainda não iniciou o processo de documentação necessário junto à Secretaria de Urbanismo da Prefeitura de Belém (Seurb) e ao Corpo de Bombeiros. Esta etapa é essencial para garantir a legalidade e a segurança do projeto, incluindo as licenças prévia e de instalação, assim como o relatório de estudo e de impacto ambiental (EIA-Rima).

“Estamos na reta final para legalizar o empreendimento. Esperamos vender os lotes agora no mês de julho”, declarou. Segundo ele, quando indagado sobre a venda antecipada de quase todos os lotes, como dito por alguns compradores, ainda não houve venda “porque ainda estamos finalizando o registro da incorporação”.

De acordo com Helder. “dentro de uns 20 dias espero que tudo esteja liberado pra gente começar a anunciar o empreendimento”.

Esta situação coloca os compradores em uma posição delicada. Eles já investiram significativas quantias na compra dos lotes, contando com a promessa de que o empreendimento seria regularizado e desenvolvido em breve. A falta de transparência nas tratativas com órgãos municipais apenas aumenta a incerteza e o risco associado a esses investimentos imobiliários.

O risco para os compradores não é apenas financeiro. A morosidade no processo de regularização pode atrasar indefinidamente a construção do condomínio, afetando planos de vida e possivelmente depreciando o valor já investido devido à incerteza jurídica e regulatória. Além disso, a falta de uma aprovação formal e da documentação necessária expõe os compradores a potenciais problemas legais futuros.

“Regularização até final do mês”

O empresário Jorge Helder Filho mencionou que espera regularizar a situação do empreendimento até o final do mês e iniciar a venda oficial dos lotes. No entanto, essa promessa já vem em um contexto de desconfiança e dúvidas sobre a viabilidade a curto prazo do projeto.

A situação exemplifica os desafios enfrentados no mercado imobiliário, onde a falta de garantias e a lentidão nos processos burocráticos podem transformar oportunidades de investimento em fontes de ansiedade e prejuízo.

Os compradores, por sua vez, deverão buscar garantias legais e possivelmente pressionar por maior clareza e rapidez no processo de desenvolvimento do projeto, para assegurar que seus investimentos gerem os retornos esperados e que o condomínio de luxo na antiga área da Cata finalmente saia do papel e torne-se uma realidade.

Prefeitura e a “Casa da Mulher Brasileira”

No começo de setembro do ano passado, após um incêndio no terreno da Cata, a prefeitura de Belém anunciou que o terreno a ela pertencia e que iria fazer parceria com o governo federal para construir na área a Casa da Mulher Brasileira, além de “unidades habitacionais” para a população novas unidades habitacionais para a população carente.

Pelo visto, os “carentes” de moradia, em uma das áreas mais privilegiadas da cidade, são os que podem pagar a bagatela de R$ 1,7 milhão por lote.

Documentos e aprovações

Para que o projeto possa avançar, uma série de documentos e aprovações são essenciais. O processo começa com a obtenção da licença prévia, que atesta a viabilidade ambiental do projeto e é emitida após a análise do Estudo de Impacto Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental (EIA-RIMA). Este estudo detalha os possíveis impactos do desenvolvimento no meio ambiente local e propõe medidas para mitigá-los.

Após a licença prévia, o próximo passo é a obtenção da licença de instalação, que permite o início da construção. Este documento é emitido pela Secretaria de Urbanismo da Prefeitura de Belém (Seurb) e depende da apresentação de uma série de requisitos detalhados, incluindo:

Projeto arquitetônico completo: Deve incluir todas as especificações técnicas das construções planejadas, atendendo às normas urbanísticas e de segurança vigentes.

Documentação fundiária: A comprovação da propriedade do terreno e da regularidade do mesmo, incluindo a certidão de ônus reais, que mostra a situação jurídica atualizada do imóvel.

Avaliações de impacto de vizinhança: Estudos que avaliam como o novo desenvolvimento afetará a infraestrutura local, o trânsito, os serviços públicos e a qualidade de vida na área circundante.

Planos de segurança e emergência: Incluindo a aprovação do Corpo de Bombeiros, que verifica se o projeto cumpre as normas de segurança contra incêndio e pânico.

A falta de qualquer um desses documentos pode resultar em atrasos significativos ou até mesmo na paralisação total do projeto. A demora na apresentação desses documentos por parte de Jorge Helder Oliveira Silva Filho já gerou descontentamento e insegurança entre os investidores, que se veem em um limbo, aguardando o avanço das obras.

Os compradores do futuro condomínio de luxo, para resumir, enfrentam uma situação complicada, onde o capital significativo já desembolsado encontra-se em risco devido à inércia burocrática. Para mitigar esses riscos, é essencial que o empresário acelere o processo de regularização e apresente todos os documentos necessários.

Além disso, uma comunicação transparente e regular com os compradores sobre o status das aprovações e do progresso da construção será crucial para manter a confiança e assegurar que o projeto não apenas saia do papel, mas se transforme em um empreendimento de sucesso.

O Código de Posturas do Município de Belém estabelece diretrizes e normas que regulamentam diversas atividades urbanas, incluindo a execução de obras e o planejamento de empreendimentos que possam ter impacto significativo no meio ambiente e na sociedade. A construção de um empreendimento de grande porte como o condomínio de luxo na beira do Rio Guamá, acarreta uma série de considerações especiais devido à sua localização sensível e estratégica.

Impactos ambientais e urbanísticos

Proximidade ao Rio Guamá: Qualquer construção próxima a corpos d’água significativos, como o Rio Guamá, deve observar regulamentações específicas que visam proteger os recursos hídricos. Isso inclui limitações quanto à ocupação da área de preservação permanente (APP), estabelecidas pelo Código Florestal Brasileiro, além de restrições locais que podem ser mais rigorosas.

Licenciamento ambiental: O Código de Posturas e as normativas ambientais exigem que projetos com potencial impacto significativo ao ambiente, como é o caso de grandes empreendimentos imobiliários, obtenham licenças ambientais específicas. Essas licenças, como mencionado anteriormente, são emitidas em diferentes fases do projeto (prévia, instalação e operação) e dependem da apresentação e aprovação de estudos ambientais detalhados, incluindo o EIA-RIMA.

Consulta e participação pública: Projetos de grande impacto geralmente requerem processos de consulta pública, onde a comunidade local pode se informar e expressar opiniões ou preocupações sobre o desenvolvimento proposto. Isso garante uma maior transparência e permite que os impactos sociais e ambientais sejam abordados de forma mais eficaz.

Regulação Federal

Além das normas municipais, a localização do projeto às margens do Rio Guamá implica que o empreendimento também está sujeito à legislação federal, pois áreas ribeirinhas são consideradas propriedades da União. Isso inclui a necessidade de aprovações adicionais por parte de órgãos federais, como a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) e o Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (IBAMA).

Planejamento urbano e zoneamento:

O Código de Posturas, em conjunto com o plano diretor da cidade de Belém, determina as diretrizes de zoneamento e uso do solo que devem ser seguidas. Essas regras definem os tipos de construções permitidas, a intensidade de uso, os recuos obrigatórios, além de outros parâmetros urbanísticos que visam harmonizar o novo desenvolvimento com a infraestrutura existente e o tecido urbano.

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